“יש היום יותר ויותר עסקאות נדל”ן שהליווי הנכון עבורן הוא באמצעות חברת אשראי חוץ בנקאי”

views
995

משה נגר, מנהל פעילות נדל”ן באמפא קפיטל, מסביר למה וזה יותר ממשכנע

כדי להבין לעומק את הג’וב של משה נגר – מנהל פעילות נדל”ן באמפא קפיטל – ישבנו יחד במשרדו בוקר שלם. אני שאלתי המון שאלות, הוא ענה. גם לי, אבל גם לשיחות עם יזמי נדל”ן מכל רחבי הארץ שחיפשו אותו דחוף. בשני המקרים התשובות היו קולחות, רהוטות, סבלניות וסופר מקצועיות.

בשלב מסוים שאלתי אותו מה צריך כדי להיות טוב בתפקיד כזה. אולי הייתה לי תחושה שלהיות איש כספים מצוין ממש לא מספיק פה.

הוא ענה כך: “צריך להכיר את השוק מצוין. גם מההיבט הנדל”ני – וזה ברור – אבל גם להבין את רמת הסיכונים בכל שלב בתהליך הבניה ; צריך להיות גמיש מחשבתית במציאת פתרונות ליזמים, אבל מצד שני גם קפדן עם חתירה תמידית לסגירת קצוות. בעסקאות מהסוג הזה מספיק קצה אחד שנשאר פתוח והעסקה עלולה לא לצאת לפועל. צריך לשאוף למצוא את הגשר, תוך שאתה נזהר ומבין מהי רמת הסיכון שאתה לוקח”.

ההבדל בין חברת אשראי חוץ בנקאית ובין בנק

משה (57), חי את המערכת הבנקאית כבר 30 שנה: החל מניהול סניף, עבור דרך ניהול קשרי לקוחות, לקוחות עסקיים – תעשיה, מסחר ושירותים, תאגידי מים ורשויות מקומיות. בשנים האחרונות ניהל את סקטור הנדל”ן באחד הבנקים הגדולים, שם ליווה  עסקאות של נדל”ן מניב, פרויקטי בניה במסגרת ליווי סגור, עסקאות של תמא 38/2 וכן תמא 38/1. ליווי והקמה של מבני מגורים, של מבנים תעשייתיים לשימוש עצמי, וכן הקמה של בתי אבות ואולמות אירועים.

ודווקא כי אתה בא משם, מעניין לשמוע ממך מה ההבדל בין חברת אשראי חוץ בנקאית כזו ובין בנק?

“מהירות התגובה והגמישות המחשבתית. המערכות הבנקאיות שבעות יחסית, הרגולציה בהן קשה, מדרג הסמכויות ארוך, התנהלות משפטית עלולה להיות ארוכה ולרוב יש שם פחות סבילות לחשיבה מחוץ לקופסא. כאן, לעומת זאת, מוטת השליטה מאפשרת מהירות תגובה גבוהה, היכולת להחליט על לקיחת סיכון גבוה יותר ובעיקר – יש גמישות מחשבתית רבה ותיאבון גבוה לעסקאות.

אולי כי לכאן מגיעים אנשים שהבנקים לא אישרו להם הלוואות?

“זה נכון שלפעמים העסקאות שמגיעות אלינו הם של אנשים שלא קיבלו את מבוקשם בבנק, אבל יותר מדויק לומר שהעסקאות פה הן לא עסקאות שמוגדרות  plain vanillaאו עסקאות סטנדרטיות”.

בסופו של דבר, הריבית לא רחוקה מהבנק

אבל הריבית שאתם גובים גבוהה ביחס לריבית בבנקים…

“אם את מעלה נושא הריבית, המעניין הוא שבסופו של דבר סה”כ תשלומי הריבית שמשלם היזם לאמפא כמעט זהים לסך התשלומים שמשלם היזם לבנק, בניכוי הבירוקרטיה הבנקאית, כמובן. צריך להבין: עסקה בבנק מלווה באינסוף הוצאות מימון ועמלות: עמלת ליווי, עמלת הקצאת אשראי, ריבית על אשראי מנוצל, עמלת ערבויות חוק מכר, עמלת עריכת מסמכי אשראי דמי טיפול ועמלות עו”ש.

אצלנו יש רק ריבית, ועמלת עריכת מסמכים לטובת מימון העסקה. אז אולי הריבית שלנו גבוהה יותר, אבל כשמסכמים את השורה התחתונה אחרי כל עמלות הבנק התוצאה בהחלט לא רחוקה, אם לא זהה”.

 

כניסתן של חברות אשראי חוץ בנקאיות רבות לתחום ליווי הנדל”ן – זו מגמה שאתה רואה צומחת?

“בהחלט. גם אני הגעתי לכאן על מנת להצמיח את ענף הנדל”ן באמפא קפיטל, כמו גם לייצר כלים נוספים ליזמים. אם עד כה, למשל, הצענו ליווי סגור כנגד רישום הערות אזהרה לרוכשים, המטרה היא להוסיף לארסנל המוצרים של אמפא  ליווי בניה סגור, הכולל הנפקת פוליסות לפי חוק מכר לרוכשים – המגן, למעשה, על הרוכשים בדיוק כמו בליווי בנקאי”.

 

סוגי הלוואות מימון נדל"ן

כשאני מבקשת דוגמאות לעסקאות נדל”ן שאמפא קפיטל ישמחו ללוות, אני מקבלת מגוון רחב במיוחד:

תחת הכותרת מימון הון חוזר כנגד נדל”ן, למשל, זה יכול להיות בעל מפעל שרוצה להגדיל את מלאי חומרי הגלם שלו כחלק מצמיחה עתידית של הפעילות העסקית ויכול לקבל אשראי להון חוזר כנגד שיעבוד נכס נדל”ני שנמצא ברשותו (פרטי או עסקי).

מימון רכישת מגרשים עד לכניסה להסכם ליווי או שינוי תב”א –  זו יכולה להיות עסקה של יזם שזכה במכרז ו/ או שרכש קרקע ומבקש לקבל מימון מהיר לטווח קצר, לצורך ביצוע העסקה ועד לכניסה לליווי פרויקט מסודר ; או יזם שרכש מגרש ומבקש להשביח  את הזכויות הצמודות אליו.

מימון ליווי בניה כפרויקט סגור כנגד רישום הערות אזהרה לרוכשים – “הרבה פעמים יזמים עם פרויקטים בהיקף קטן יחסית (6-10 יחידות דיור ) נופלים בין הכיסאות בבנקים כי העלות הכוללת של הסכם הליווי שהבנקים גובים מוציאים  מכלל כדאיות את הליווי. בנקים לא כל כך אוהבים להתעסק בעסקאות מהסוג הזה –  זה דורש מהם בדיוק את אותם המשאבים שדורשת מהם עסקה של 70 יחידות דיור לכן הם נוטים שלא לקבל אותה. אנחנו יכולים ורוצים לתת לו אשראי לתהליך הבניה עד לקבלת טופס 4. כלומר פתרון מהיר ויעיל עבורו”.

מימון ביניים לרכישת נדלן מניב לטווחים בינוניים – סוג מימון כזה מיועד ליזם או לאיש עסקים שרוצה לרכוש נדל”ן מניב ויכול כך לקבל פתרון מהיר לתהליך הרכישה עד להסדרת ההלוואה לטווח ארוך מול גוף מוסדי. מה שנקרא הלוואות גישור, עד לפריסת האשראי לטווח ארוך מול גוף מוסדי.

ליווי במימון פתוח, לצורך בניה לשימוש עצמי – בעל מפעל שרוצה לוותר על תשלום השכירות החודשית ובמקומה לרכוש קרקע ולהקים עליה מבנה שהולם את צרכיו, יכול לקבל מאתנו ליווי במימון פתוח.

“ובקרוב”, מסכם נגר, “נציע גם מימון ליווי בניה כפרויקט סגור הכולל הנפקת פוליסות ביטוח לפי חוק מכר לרוכשים”.

ליווי מימון נדל" למגוון רחב של לקוחות

מיהם הלקוחות העיקריים של הליווי המימוני שאתם מציעים?

“לרוב אלה יזמים ואנשי עסקים שעיקר עיסוקם הוא נדל”ן ו/ או אנשי עסקים שברשותם נדל”ן שאותו רוצים למנף. מדובר בנתיב מימוני שיתרונותיו ברורים לנוכח החלופות: מהירות תגובה, אחוז מימון גובה, עמלות שבשורה התחתונה לא יוצאות יקרות יותר, חשיבה יצירתית, והיכולת להתמודד עם היקפי פרויקטים לא גדולים.

 

משה צודק. החלופות הנפוצות בשוק הרי לא השתנו. כשמחפשים מימון / ליווי נדל”ן האפשרויות הן לפנות לחברות ביטוח, בנקים או גופי מימון חוץ בנקאים.

אמפא קפיטל הם גוף רעב, כזה שגם בעסקת ליווי המציגה רווחיות של 13 וחצי אחוז יחפש את הדרך להוציא לפועל את העסקה. וזה בדיוק מה שצריך: גוף סקרן ורזה שרוצה לסגור עסקאות מעניינות, לא נעול על כיוון אחד  וחושב מחוץ לארבע הקירות, תרתי משמע.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp

מחפש ליווי פיננסי מנצח לעסקת הנדל"ן הבאה שלך? השאר פרטים ונדאג שיחזרו אליך בהקדם

קרא עוד