מימון התחדשות עירונית ועוד עובדות חשובות בתהליך תמ”א 38

views
916

רקע: תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית) הינה תכנית ממשלתית המעניקה למבנים העומדים בקריטריונים שנקבעו מראש – ובראשם מבנים שהוצאו להם היתרי בנייה לפני 1980 – שורה של זכויות בניה.

המניע: חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידת אדמה ו/או התקפת טילים מבלי להרסם.

האמצעי: תמ”א 38/1 היא תכנית למתן היתר בניה ליזם לתוספת יחידות דיור על ידי קומות או אגפים + הרחבה של הדירות, חדר נוסף המהווה ממ”ד, מרפסות שמש, תוספת של מעלית ושיפוץ הלובי.

בשונה ממנה, תמ”א 38/2 משמעותה הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.

בשתי האפשרויות נבחרים לתכנית יזם וחברה מבצעת, כאשר כדאיות העסקה לכל הצדדים הינה פועל יוצא של השתת עלות החיזוק על אותו יזם – וזה מקבל בתמורה את יחידות הדיור הנוספות. הדיירים מצידם מקבלים בתמורה את שדרוג הנכס.

הבעיה: צורך הולך ועולה בפתרונות מימון חלופיים

היום, בין היתר לנוכח מספרם ההולך ועולה של פרויקטי תמ”א, נמכרות הדירות העתידיות להיבנות במסגרת התכנית – עוד קודם לתחילת הבניה.

הקושי המשפטי הנובע מכך בא לידי ביטוי בחוסר היכולת לרשום הערת אזהרה, כמו גם רישום הדירה בטאבו עד להשלמת ההליך עצמו.

תגובת השרשרת צפויה לא פחות וגוזרת על ההליך קושי גם מההיבט המימוני, שכן לאור המצב המשפטי המורכב של הפרויקטים הבנקים מערימים קשיים על המימון. ואכן, השוק מציף ללא הרף צורך הולך ועולה במציאת פתרונות מימוניים חלופיים.

גם המחקר קובע: אחד הקשיים הגדולים הוא הקושי המימוני

מרכז המחקר והמידע של הכנסת הגיש לא מכבר לוועדת הפנים והגנת הסביבה מסמך המפרט את החסמים הנפוצים המונעים את מימושם של הליכי תמ”א 38 רבים. לצד קשיים הנדסיים ותפעוליים, אחד הקשיים הגדולים ביותר, מסתבר, הוא הקושי המימוני.

וכך מפרט המסמך: “תמ”א 38 מתבצעת בדרך כלל בהוספת יחידות דיור בבניין קיים וחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, כך שמכירת יחידות הדיור הנוספות מממנת את כלל הפרויקט. על-פי רוב מבצעים את הפרויקטים של תמ”א 38 קבלנים ויזמים, המקבלים מהדיירים את זכויות הבנייה. סדר עניינים זה יוצר קושי מימוני, מפני שהיזם צריך לבצע את כל הפרויקט על חשבון מקורותיו הכספיים, ורק בסופו הוא יכול להחזיר את ההשקעה.

נוסף על כך, פרויקטים רבים של תמ”א 38 אינם מגיעים לידי מימוש אולם התהליך של השגת אישורים והגשת בקשות מחייב את היזמים להוצאות שונות. לכן העלויות של כמה פרויקטים שנכשלו מועמסות על פרויקט אחד שיוצא לפועל”.

הפתרון: מימון חוץ בנקאי

היתרונות של חברות אשראי חוץ בנקאיות מול קשיי המימון של פרויקטי תמ”א 38/1 נובעים בעיקר מגמישותן.

אמפא קפיטל, למשל, מציגה 4 יתרונות עיקריים. 

בקצרה:

  • אחוזי מימון גבוהים
  • אישור מימון עסקת נדל”ן תוך מספר ימים מועט
  • תגובה מהירה, גמישה, ויצירתית
  • איתנות פיננסית ושקט נפשי

ובפירוט:

תמ”א 38 הוא פרויקט מורכב מאד מכל ההיבטים, כאשר להיבט המימוני חשיבות מכרעת להצלחתו, כלומר היותו פרויקט רווחי מצד אחד ועומד בהתחייבות לדיירים מצד שני.

לגוף המלווה יש השפעה מכרעת על הצלחה זו שכן הוא מאפשר לפרויקט את הגב בחזק לו הוא זקוק: ואכן, למוניטין של אמפא קפיטל יתרון משמעותי כאשר נדרשת הסכמת דיירים לפרויקט, שכן פתרונות המימון שמציעה החברה מאפשרים ליזם ולדיירים לצאת בביטחון לדרך המשותפת, ולסיימה בהצלחה יתרה.

וכשאנחנו אומרים גב חזק, אנחנו מתכוונים לא רק לאיתנות החברה, אלא גם לסינרגיה שלה עם אמפא נדל”ן ואמפא ישראל – מהחברות המובילות בתחום הנדל”ן בישראל. סינרגיה המאפשרת לה להעניק אחוזי מימון גבוהים יותר ליזמים לצד יעוץ מקצועי מתאים.

ובשורה התחתונה: כגוף חוץ-בנקאי מנוסה הפועל כמכונה משומנת, התגובה מהירה מאד והפתרון המימוני נתפר במדויק למידות הלקוח. כל מה שצריך כיוצאים לדרך המורכבת של תמ”א 38/1.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp

השאר לנו כאן את פרטיך וקבל גם אתה ייעוץ או פתרון מימון לעסקת תמ"א מוצלחת

קרא עוד