תפריט
רקע: תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית) הינה תכנית ממשלתית המעניקה למבנים העומדים בקריטריונים שנקבעו מראש – ובראשם מבנים שהוצאו להם היתרי בנייה לפני 1980 – שורה של זכויות בניה.
המניע: חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידת אדמה ו/או התקפת טילים מבלי להרסם.
האמצעי: תמ"א 38/1 היא תכנית למתן היתר בניה ליזם לתוספת יחידות דיור על ידי קומות או אגפים + הרחבה של הדירות, חדר נוסף המהווה ממ"ד, מרפסות שמש, תוספת של מעלית ושיפוץ הלובי.
בשונה ממנה, תמ"א 38/2 משמעותה הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו.
בשתי האפשרויות נבחרים לתכנית יזם וחברה מבצעת, כאשר כדאיות העסקה לכל הצדדים הינה פועל יוצא של השתת עלות החיזוק על אותו יזם – וזה מקבל בתמורה את יחידות הדיור הנוספות. הדיירים מצידם מקבלים בתמורה את שדרוג הנכס.
היום, בין היתר לנוכח מספרם ההולך ועולה של פרויקטי תמ"א, נמכרות הדירות העתידיות להיבנות במסגרת התכנית – עוד קודם לתחילת הבניה.
הקושי המשפטי הנובע מכך בא לידי ביטוי בחוסר היכולת לרשום הערת אזהרה, כמו גם רישום הדירה בטאבו עד להשלמת ההליך עצמו.
תגובת השרשרת צפויה לא פחות וגוזרת על ההליך קושי גם מההיבט המימוני, שכן לאור המצב המשפטי המורכב של הפרויקטים הבנקים מערימים קשיים על המימון. ואכן, השוק מציף ללא הרף צורך הולך ועולה במציאת פתרונות מימוניים חלופיים.
מרכז המחקר והמידע של הכנסת הגיש לא מכבר לוועדת הפנים והגנת הסביבה מסמך המפרט את החסמים הנפוצים המונעים את מימושם של הליכי תמ"א 38 רבים. לצד קשיים הנדסיים ותפעוליים, אחד הקשיים הגדולים ביותר, מסתבר, הוא הקושי המימוני.
וכך מפרט המסמך: "תמ"א 38 מתבצעת בדרך כלל בהוספת יחידות דיור בבניין קיים וחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, כך שמכירת יחידות הדיור הנוספות מממנת את כלל הפרויקט. על-פי רוב מבצעים את הפרויקטים של תמ"א 38 קבלנים ויזמים, המקבלים מהדיירים את זכויות הבנייה. סדר עניינים זה יוצר קושי מימוני, מפני שהיזם צריך לבצע את כל הפרויקט על חשבון מקורותיו הכספיים, ורק בסופו הוא יכול להחזיר את ההשקעה.
נוסף על כך, פרויקטים רבים של תמ"א 38 אינם מגיעים לידי מימוש אולם התהליך של השגת אישורים והגשת בקשות מחייב את היזמים להוצאות שונות. לכן העלויות של כמה פרויקטים שנכשלו מועמסות על פרויקט אחד שיוצא לפועל".
היתרונות של חברות אשראי חוץ בנקאיות מול קשיי המימון של פרויקטי תמ"א 38/1 נובעים בעיקר מגמישותן.
אמפא קפיטל, למשל, מציגה 4 יתרונות עיקריים.
בקצרה:
ובפירוט:
תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאד מכל ההיבטים, כאשר להיבט המימוני חשיבות מכרעת להצלחתו, כלומר היותו פרויקט רווחי מצד אחד ועומד בהתחייבות לדיירים מצד שני.
לגוף המלווה יש השפעה מכרעת על הצלחה זו שכן הוא מאפשר לפרויקט את הגב בחזק לו הוא זקוק: ואכן, למוניטין של אמפא קפיטל יתרון משמעותי כאשר נדרשת הסכמת דיירים לפרויקט, שכן פתרונות המימון שמציעה החברה מאפשרים ליזם ולדיירים לצאת בביטחון לדרך המשותפת, ולסיימה בהצלחה יתרה.
וכשאנחנו אומרים גב חזק, אנחנו מתכוונים לא רק לאיתנות החברה, אלא גם לסינרגיה שלה עם אמפא נדל"ן ואמפא ישראל – מהחברות המובילות בתחום הנדל"ן בישראל. סינרגיה המאפשרת לה להעניק אחוזי מימון גבוהים יותר ליזמים לצד יעוץ מקצועי מתאים.
ובשורה התחתונה: כגוף חוץ-בנקאי מנוסה הפועל כמכונה משומנת, התגובה מהירה מאד והפתרון המימוני נתפר במדויק למידות הלקוח. כל מה שצריך כיוצאים לדרך המורכבת של תמ"א 38/1.
בעלי עסקים ויזמים: אנחנו מזמינים אתכם להתייעץ עם מומחי האשראי שלנו כדי לבחור נכון את הפתרון המתאים לכם ביותר
*** המידע באתר מהווה הבעת דעה בלבד ואין בו בכדי להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ עם גורמים מקצועיים
*** מתן שירותי מימון או ניכיון ותנאיהם כפופים לאישור החברה ומותנה בהתקשרות בהסכם עם החברה
*** אי עמידה בפירעון הלוואה או בהחזר האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל
כל הזכויות שמורות לאמפא קפיטל 2019 ©
